Nueva Ley Hipotecaria, ¿qué debo hacer si soy heredero?

Si has heredado un inmueble y piensas venderlo, estos cambios de la ley hipotecaria te interesarán. 

Cuando heredamos una vivienda, es posible que queramos venderla. Ello supone, no sólo entrar en el proceso de tramitación de la herencia, sino que después de ésta y una vez registrada la vivienda a nuestro nombre como herederos, tendremos que entrar en el proceso de venta. Conseguir vender una vivienda lleva su tiempo, el cual dependerá de la demanda del mercado actual entre otros factores, pero también de las concesiones de hipotecas a los compradores. Es por ello, que como herederos también puede interesarnos los últimos cambios de la Ley Hipotecaria 2019, ya que, si hay mejoras en el mercado inmobiliario, más sencillo nos será vender una vivienda heredada. A continuación exponemos:

11 cambios principales de la nueva ley hipotecaria 2019

1. Notario obligatorio en fase pre contractual
2. No más cláusula suelo
3. No más vinculaciones a otros productos
4. Novedad en comisión de apertura
5. Baja la comisión de amortización anticipada 
6. Baja la comisión por cambio de tipo de interés
7. Desaparece la comisión por subrogación
8. Tasación libre
9. Bajan los intereses de mora
10. Más plazo en la ejecución de hipoteca
11. Aclaración sobre los gastos

1. Notario obligatorio en fase pre-contractual:

• ¿Cuándo acudir al notario?

Antes, lo normal era recibir por parte del banco el borrador de la escritura de hipoteca para leerlo sin más y posteriormente fijar una cita para firmar la escritura de hipoteca ante notario.  Ahora, con la nueva ley hipotecaria serán necesarias dos visitas al notario: 

 Primera visita – asesoramiento:  Se realizará al menos 10 días antes de la firma de la escritura.  Es una visita de asesoramiento obligatoria, donde éste verificará la documentación  y se asegurará de que comprendemos todo. Si es correcto autorizará la escritura.

Segunda visita – firma:  Esta segunda visita será la de la firma de escritura del préstamo.

• ¿Qué documentación se entrega al notario?

La entidad de crédito está obligada a darnos la siguiente de documentos y a su vez deberá remitirlos al notario que elijamos nosotros.

• Borrador del contrato de préstamos
• La Ficha Europea de Información Normalizada FEIN
• Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)
• Simulación de cuotas periódicas
• Información de gastos asociados a la escritura pública de préstamo

• ¿Tiene coste acudir al notario en la primera visita?

No. Se trata de un asesoramiento gratuito. Es deber del notario asegurar la transparencia en comercialización de préstamos inmobiliarios.  Por ello, después de corroborar que comprendemos toda la documentación aportada por el banco, el notario elevará acta notarial previa a la firma del préstamo hipotecario.

2. No más cláusula suelo

 Se prohíben en los contratos con un interés mínimo en las hipotecas de tipo variable Si bien se establece por defecto un tipo del 0%.

3. No más vinculaciones a otro productos

Las entidades ya no podrán imponer la vinculación a otros productos para poder acceder a sus hipotecas, , como por ejemplo seguros hipotecarios, planes de pensiones, etc. Por tanto, ya no será obligatorio. No obstante, si lo hacemos, podremos obtener algunos privilegios, como bonificaciones  o bajada del tipo de interés.

Sin embargo, existen excepciones: El banco si podría exigir contratar un seguro de daños, de vida, o de protección de pagos, pero nosotros podremos elegir la empresa que queramos sin que el banco pueda subirnos el interés por ello.

4. Novedad en comisión de apertura

Las entidades bancarias podrán seguir pidiendo una comisión de apertura o no, pero en caso de cobrala,  sólo se hará una sola vez y englobará todos los gastos de estudio, tramitación, concesión, etc del préstamos. Por tanto, no se podrá cobrar una comisión de estudio aparte. 

5. Baja la comisión de amortización anticipada 

Si queremos pagar todo o parte del préstamo antes del tiempo establecido, veremos que las comisiones ahora son más bajas:

• Para hipotecas tipo fijo: 
• 2% durante los 10 primeros años
• 1,5% después

• Para hipotecas tipo variable hay dos opciones, que dependerán del número de años pactados entre entre banco y cliente: 
• 0,15% durante los 5 primeros años 
• 0,25% durante los 3 primeros años
• Después de estos 3 o 5 años, la comisión pasará a 0%

6. Baja la comisión por cambio de tipo variable a fijo

Si quiero cambiar mi hipoteca de tipo variable a tipo fijo,  ahora hay un incentivo para hacerlo ya que, la comisión no podrá superar el 0,15% y sólo si el cambio se realiza durante los tres primeros años del plazo del préstamo.Después de este plazo ya no habrá comisión alguna.

7. Desaparece la comisión por subrogación

Anteriormente, si queríamos cambiarnos de banco, y nuestro banco actual ofrecía una oferta que igualaba o mejoraba la del otro banco, estábamos obligados a  quedarnos con nuestro banco actúa. Ahora esto cambia, y somos libres para elegir el banco que queremos sin obligación de aceptar ninguna contra oferta.

8. Tasación libre

Podremos elegir libremente a los tasadores que, incluso podrán ser personas físicas.

9. Bajan los intereses de mora

El interés de demora no podrá superar los 3 puntos por encima del interés inicial. Así pues, si estábamos pagando un 2% por un préstamos, el banco no podrá aplicarnos más de de 5% de interés de demora.

10. Más plazo en la ejecución de hipoteca

El banco podrá iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria sólo en los siguientes:

•  Durante la 1ª mitad de plazo del préstamo: Sólo cuando el importe de las cuotas impagadas suponga el 3% del capital concedido o tras el impago de 12 cuotas
• Durante 2ª mitad de plazo del préstamo: Cuando el importe de las cuotas impagadas suponga el 7%, o 15 mensualidades impagadas.

11. Aclaración sobre los gastos

Así queda el nuevo reparto de gastos:

Todos estos cambios suponen un incentivo a la hora de pedir préstamos hipotecarios. Esto puede ser interesante si somos herederos de algún inmueble y queremos venderlo.

En muchas ocasiones, conseguimos un comprador interesado en nuestro inmueble heredado, pero si el proceso hipotecario es complicado, la venta se nos puede caer o aplazar.  Estar informado sobre estos nuevos cambios podrá ser una buena baza para negociar con los potenciales compradores de nuestros inmuebles heredados. 

Si no entiendes la nueva ley hipotecaria o necesitas tramitar una herencia y además te interesa venderla, en Grupo Hereda te ayudamos con todo el proceso desde los trámites iniciales de adjudicación de la herencia y cambio de titularidad de los  bienes hasta la propia venta de los inmuebles heredados, buscando compradores potenciales y negociando en tu nombre y beneficio. 

Te asesoramos de forma gratuita y sin compromiso. Escríbenos a info@grupohereda.com o llámanos al 915 487 550.