Las viviendas abandonadas son el bien más cotizado de los ‘okupas'. El inmueble de la persona fallecida sin familiares directos es más fácil de ocupar de forma ilegal, ya que si los fallecidos no tienen familia muy cercana que conozcan la existencia de la herencia y nadie reclama o denuncia la situación, se convierten en diana y blanco fácil, provocando diversos problemas para los vecinos.
La responsabilidad de pagar las deudas que se generan en las comunidades de vecinos es un deber de cada uno de los propietarios. Según el artículo 9 de la Ley de la propiedad horizontal LPH, existe un obligado pago de gastos que satisfacerá el gasto comunitario. El problema es cuando el propietario se encuentra fallecido y tiene recibos pendientes de pago o comienza a acumular deudas de la comunidad de vecinos por abandono del piso ¿Qué ocurre en estos casos?
El pasado martes 18 de enero de 2022 se estrenó en laSexta una miniserie de cuatro capítulos donde se contará a lo largo de esta la labor que realizan los llamados "caza herederos".
¿Estás pensando en adquirir una propiedad para vivir o invertir¿Quieres vender tu herencia? Ten en cuenta los siguientes consejos
Un piso procedente de una herencia puede costarte, si lo analizas, mucho más barato. Comprar este tipo de inmuebles tiene sus pros y contras.
En España cada año más de 200.000 propiedades y viviendas se quedan vacías y libres debido al fallecimiento de sus propietarios, viviendas e inmuebles que tendrán que ser tramitadas por sus herederos legítimos. En muchas ocasiones surgen diferentes problemas a la hora de aceptar una herencia, siendo uno de los más frecuentes el conflicto entre herederos, que junto al dolor por la pérdida se tiene que lidiar con el llegar a un acuerdo, pagar el Impuesto de Sucesiones, liquidar deudas, gastos de comunidad, IBI, recogidas de residuos, etc. Tanto gasto supone que frecuentemente estos herederos quieran vender su herencia lo antes posible, normalmente con bastante prisa para evitar así acumular más deudas.
Estas complicaciones pueden ser una gran oportunidad para inversores o personas que estén pensando en adquirir una nueva propiedad. El precio estimado es menor por ser en primer lugar una vivienda que no suele ser de obra nueva y además en su mayoría necesitan renovación, ya que suelen ser pisos más antiguos.. Como consecuencia los herederos rebajan ese precio de venta de la vivienda por debajo del precio medio de mercado y las viviendas tendrán unos precios más competitivos.
Conocer este tipo de inmuebles no es nada fácil. Para identificarlos entre sus características principales destacan que suelen estar situados en zonas céntricas de las ciudades, normalmente incluso en plazas principales y calles reconocidas.
Las ventajas principales de adquirir este tipo de inmuebles por tanto serán el precio, que normalmente será bastante más barato pero se debe de tener en cuenta una serie de puntos para evitar tener un problema futuro:
ASPECTOS A TENER EN CUENTA ANTES DE ADQUIRIR UNA PROPIEDAD PROCEDENTE DE UNA HERENCIA
1-. Asegurarse que ese piso figura en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos, si no es así no se podrá vender.
Además de todos los aspectos mencionados anteriormente, también es cierto que estos inmuebles requieren una reforma, que se pueden ver como una ventaja debido a que el comprador puede “reconstruir” el piso a su gusto y amueblarlo. Por otro lado, como desventaja sería la inversión que se tendría que hacer para habilitar la vivienda.
En resumen, y aunque el precio es bastante competitivo y beneficioso, “malvender” o la venta rápida de una propiedad procedente de una herencia puede traer consigo más de un problema como los que hemos enumerado. En Grupo Hereda compramos los derechos hereditarios y realizamos los trámites para la compraventa de la herencia no traiga complicaciones que pueden suponer más de un dolor de cabeza. Llevamos más de 20 años trabajando para conseguir el mejor precio para las dos partes: herederos y compradores, evitando que los herederos pierdan su herencia y que los compradores obtengan sorpresas procedentes de su compra.
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Según el INE (Instituto Nacional de Estadística) en España hay aproximadamente 3.440.000 viviendas vacías. El tener una vivienda desocupada en una Comunidad de Vecinos, (sobretodo si esta es pequeña) puede acarrear muchos quebraderos de cabeza tanto para los vecinos como para los Administradores de Fincas, ya que no sólo trae consigo la preocupación por problemas de salubridad y/o de oKupación, sino que también, puede conllevar la acumulación de deudas impagadas.
En muchas ocasiones el hecho de que el inmueble se encuentre vacío puede deberse a que el propietario de la vivienda ha fallecido sin tener familiares cercanos, o, sin que los familiares que tendrían interés legítimo para heredar, tengan noticia de que su familiar ha fallecido, o, incluso porque éstos desconocen que realmente pueden heredar.
Una de las soluciones a las que suelen recurrir habitualmente los Administradores de Fincas es el procedimiento monitorio, sin conocer soluciones alternativas como lo es la búsqueda de herederos, que comentaremos más adelante. Pero esta vía judicial, lleva consigo un proceso largo y costoso, ya que previamente a la interposición de la reclamación se deben llevar a cabo una serie de pasos que son obligatorios:
1. Celebración de Junta de Propietarios, debidamente convocada, en la que se acuerde la liquidación de la deuda que tenga el propietario (vivienda desocupada) con la Comunidad, y autorizar al Presidente de la Comunidad o Administrador de Fincas a exigirla por vía judicial.
2. Comunicar el acuerdo al propietario moroso en la forma prevista en la letra h del artículo 9.1 de Ley de Propiedad Horizontal, que reza lo siguiente: “h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.
En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales”.
3. Si el deudor no pagara en el plazo de tres días desde aquél en que se le comunicó el acuerdo de la Junta de Propietarios, el Secretario debe emitir un Certificado de dicho acuerdo y de la cantidad impagada, con el acuerdo del Presidente de la Comunidad de Propietarios.
Como hemos expuesto (y aquí únicamente relatamos los pasos previos a la presentación de la demanda) es un camino arduo y laborioso tanto para la Comunidad como para el Administrador de Fincas.
Lo que proponemos desde Grupo Hereda es un método que reduce plazos y costes, ya que adelantamos los gastos (que NO serán repercutidos a la Comunidad de Propietarios) hasta que encontramos al heredero o herederos legítimos, y son los trabajadores de la firma quienes realizarán todas las esas actuaciones tanto necesarias para la localización del heredero como para la eficaz tramitación de la herencia.
Desde Grupo Hereda llevamos más de 20 años trabajando para dar apoyo a Comunidades de Vecinos y/o Administradores de Fincas que se encuentren ante esta problemática, poniendo a su servicio el conocimiento y medios de los que dispone nuestro Departamento de Investigación, que a través de la Genealogía sucesoria y la elaboración de árboles genealógicos localizan a herederos legítimos en todo el territorio Español, así como en buena parte de la geografía mundial.
Nota** La Genealogía sucesoria es el estudio y seguimiento de la descendencia de una persona o familia con el fin de hacer un llamamiento a la sucesión. Aquí dejamos un link a un artículo donde puedes informarte más acerca de esta interesante ciencia.
Procedimiento monitorio |
Localización de herederos |
| Trámites judiciales | Ningún trámite |
| Entre 20 días y un mes para admitir la demanda | No existe demanda |
| Otros 20 días hábiles para que el deudor pague la deuda | Se realiza una investigación |
| Aproximadamente entre 6 meses y 1 año pero si el deudor se encuentra en paradero desconocido, el procedimiento puede durar hasta 8 años | Aproximadamente entre 3 a 6 meses para encontrar al heredero, y 4 meses para realizar la tramitación y pago de la deuda de la Comunidad |
| Alto desembolso de dinero | 0 Coste para el Administrador y la Comunidad |
Además, para facilitar todo el farragoso procedimiento de gestión de la herencia, nuestro Departamento de Tramitación, pone a su disposición el servicio de tramitación integral de herencia, de tal modo, que, si así lo desean, nos ocuparemos de todos procedimientos que hayan de realizarse, hasta que el heredero legítimo reciba lo que le corresponde, sin que, la Comunidad tenga que satisfacer coste alguno.
Entonces, ¿cuál es la solución para las viviendas abandonadas por defunción de propietarios?
Durante la tramitación de la herencia Grupo Hereda se encarga de liquidar la parte correspondiente a las deudas antes de entregarla al heredero, garantizando así su cobro.
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En ocasiones, más vale prevenir que curar. Aunque las situaciones que se van a plantear son hipotéticas y no nos estemos refiriendo a ningún caso real en concreto, las deudas generadas en una vivienda por defunción del propietario pueden ser realidades que en un momento u otro pueden afectarte a ti, por lo que es conveniente conocer la forma en la que actuaremos.
Soy un administrador de fincas, un presidente de una comunidad de propietarios o un vecino cualquiera de un pequeño bloque de inmuebles. Uno de los propietarios ha fallecido y nunca nadie vio pasar por allí a sus hijos, cónyuge o posibles herederos. Entonces… ¿quién paga las deudas de una vivienda abandonada por defunción del propietario?
En el mejor de los casos, la vivienda será reclamada por el legítimo sucesor del causante (el fallecido), por lo que no habría demasiado problema. Ahora… ¿qué ocurre si esto no sucede así?
Poniéndonos en una perspectiva positiva, la vivienda, hasta el momento de la defunción, no tenía deudas sin pagar, por lo que se irán acumulando las venideras, lo que puede suponer una ‘ruina’ para una pequeña comunidad. Y sí, este es el mejor de los panoramas.
Y en la peor de las situaciones, el fallecido fuera un moroso que puede haber fallecido antes de que se iniciara el correspondiente procedimiento judicial. De forma que no solo se irán acumulando las deudas desde la fecha de defunción, sino que también habría que sumarle todas las anteriores, lo que puede llegar a ser un verdadero quebradero de cabeza.
La pregunta del millón (o de la deuda que debe ser resuelta), y a mí, como administrador de fincas, presidente o vecino, ¿quién me paga esta cantidad debida?
En estos casos, cambia mucho, en cuanto al nivel de complejidad, poder llegar a conocer si hay posibles y legítimos herederos a que se desconozca la total existencia de los mismos.
El primer caso puede resultar el más sencillo (aunque no necesariamente en costes y tiempo), o por lo menos el que más claro resulta cuáles son las acciones a llevar a cabo.
Ante todo y como primera opción, siempre, habría que intentar apostar por resolver el conflicto directamente con la persona en cuestión. Si se ha investigado y se sabe que hay un posible heredero (descendiente, cónyuge o ascendiente), incluso de hasta cuarta generación y las posibilidades de heredar que plantea el artículo 1.006 del Código Civil, y se conoce su paradero, habría que intentar contactar con él y comunicarle la situación.
Aquí se pueden plantear otra serie de obstáculos:
Nadie puede obligar a un heredero a aceptar una herencia y pagar las deudas e impuestos correspondientes, por lo que en ese caso, la masa pasaría al siguiente heredero, en orden de prioridad, en caso de haberlo, y si no existiese plantearíamos la siguiente situación.
En este caso, la denuncia se dirigiría contra la herencia yacente del fallecido, sin más datos y sin poder designar otro domicilio más que el del causante de la reclamación.
Este es un proceso que juega en nuestra contra si somos acreedores sobre la deuda de dichas viviendas (como el caso de las comunidades de propietarios), principalmente en tema de tiempo. Se trata de un trámite muy largo, periodo en el que las deudas se seguirán acumulando, o lo que es aún peor, que tú mismo, como vecino, tengas que aumentar considerablemente tu cuota comunitaria para hacerlas frente.
¿Cuáles son los obstáculos a tener en cuenta al denunciar una herencia vacante?
Existe otra opción a tener en cuenta: el Estado. Luego de realizar la comunicación de herencia vacante en el Boletín Oficial del Estado (BOE), llamando a los herederos a reclamar la vivienda, pasados 365 días el Estado puede adjudicarsela. Este no suele investigar, por lo que es necesario que le llegue una denuncia de un inmueble abandonado, que suele ser recompensado con un 10% de la masa hereditaria.
¡Pero cuidado! no es tan fácil como parece, quien denuncia una vivienda abandonada ante el Estado, debe realizar una investigación exhaustiva con todos los documentos necesarios de fallecimiento que acrediten la inexistencia de herederos y tardar años en recibir la recompensa. Sin embargo, al informar a Grupo Hereda, sólo debes preocuparte por la recompensa pactada pero no debes encargarte de la investigación, ya que contamos con genealogistas sucesorios que a través del estudio de la descendencia de una persona logran dar con el paradero de «ese heredero desconocido» en menos tiempo e incluso agilizar el proceso de tramitación de herencia.
Esto, también, puede ser una fuente de información para muchos vecinos o personas con conocimiento de un inmueble abandonado.
A lo largo del artículo hemos planteado diferentes casos que podrían darse o en los que podría verse envuelto tu comunidad. Algunos son más fáciles de solventar, empezando por aquellos en los que hay un heredero o por lo menos se puede personificar un sujeto que debería pagar las deudas, en caso de no querer renunciar a toda la herencia.
Aquí te planteamos la última de las soluciones, y no por ello la menos importante, de hecho, la más eficiente en cuanto a tiempo: llama a Grupo Hereda. Somos un bufete de abogados especialistas en herencias y expertos en genealogía sucesoria, por lo que hacemos una incansable labor de búsqueda de posibles herederos, hasta que damos con alguno legítimo.
Ofrecemos un Programa de apoyo gratuito a los Administradores de Fincas para casos como los anteriormente mencionados y aseguramos una resolución en un plazo de 3 a 8 meses, muy inferior a cualquier procedimiento judicial en el que podría verse envuelto una comunidad de propietarios. La primera consulta es completamente gratis y es que, ante todo, pensamos en ayudarte, nuestro trabajo no es teórico, sino ofrecer soluciones.
Esperamos que te haya servido de utilidad todo esto, por lo menos para hacerte una idea de lo complejo que pueden llegar a resultar ciertas herencia y procedimientos; además de todo lo que puede acarrear. ¡Esperamos vuestros comentarios sobre los casos que hayáis vivido o visto y estaremos encantado de responderos a cualquier duda que podáis seguir teniendo!