¿Quién paga las deudas de una vivienda abandonada?

En ocasiones, más vale prevenir que curar. Aunque las situaciones que se van a plantear son hipotéticas y no nos estemos refiriendo a ningún caso real en concreto, estas pueden ser realidades que en un momento u otro pueden afectarte a ti, por lo que es conveniente conocer la forma en la que actuaremos.

Soy un administrador de fincas, un presidente de una comunidad de propietarios o un vecino cualquiera de un pequeño bloque de inmuebles. Uno de los propietarios ha fallecido y nunca nadie vio pasar por allí a sus hijos, cónyuge o posibles herederos. Entonces… ¿Quién paga las deudas de una vivienda abandonada?

En el mejor de los casos, la vivienda será reclamada por el legítimo sucesor del causante (el fallecido), por lo que no habría demasiado problema. Ahora… ¿qué ocurre si esto no sucede así?

Poniéndonos en una perspectiva positiva, la vivienda, hasta el momento de la defunción, no tenía deudas sin pagar, por lo que se irán acumulando las venideras, lo que puede suponer una ‘ruina’ para una pequeña comunidad. Y sí, este es el mejor de los panoramas.

Y en la peor de las situaciones, el causante fuera un moroso que puede haber fallecido antes de que se iniciara el correspondiente procedimiento judicial. De forma que no solo se irán acumulando las deudas desde la fecha de defunción, sino que también habría que sumarle todas las anteriores, lo que puede llegar a ser un verdadero quebradero de cabeza.

La pregunta del millón (o de la deuda que debe ser resuelta), y a mí, como administrador de fincas, presidente o vecino, ¿quién me paga esta cantidad debida?

¿Existencia o no de herederos?

En estos casos, cambia mucho, en cuanto al nivel de complejidad, poder llegar a conocer si hay posibles y legítimos herederos a que se desconozca la total existencia de los mismos.

El primer caso puede resultar el más sencillo (aunque no necesariamente en costes y tiempo), o por lo menos el que más claro resulta cuáles son las acciones a llevar a cabo.

Se conoce al heredero

Ante todo y como primera opción, siempre, habría que intentar apostar por resolver el conflicto directamente con la persona en cuestión. Si se ha investigado y se sabe que hay un posible heredero (descendiente, cónyuge o ascendiente), incluso de hasta cuarta generación y las posibilidades de heredar que plantea el artículo 1.006 del Código Civil, y se conoce su paradero, habría que intentar contactar con él y comunicarle la situación.

Aquí se pueden plantear otra serie de obstáculos:

Una vez tramitada la herencia, el heredero puede usar parte de la masa hereditaria para hacer frente a las deudas contraídas con la herencia, sin que tenga que ser pagado de su propio patrimonio.
El heredero ni acepta ni rechaza el testamento de la herencia.
El heredero renuncia a la herencia.

De esta forma, habría que recurrir a la vía judicial e interponer una demanda contra la herencia yacente (sin titular) del fallecido en la persona del heredero conocido. Esto sirve para que el procedimiento pueda personarse en nombre de este sucesor conocido.

Nadie puede obligar a un heredero a aceptar una herencia y pagar las deudas e impuestos correspondientes, por lo que en ese caso, la masa pasaría al siguiente heredero, en orden de prioridad, en caso de haberlo, y si no existiese plantearíamos la siguiente situación.

No hay herederos o se desconoce su existencia

En este caso, la demanda se dirigiría contra la herencia yacente del fallecido, sin más datos y sin poder designar otro domicilio más que el del causante de la reclamación.

Este es un proceso que juega en nuestra contra, principalmente en tema de tiempo. Se trata de un trámite muy largo, periodo en el que las deudas se seguirán acumulando, o lo que es aún peor, que tú mismo, como vecino, tengas que aumentar considerablemente tu cuota comunitaria para hacerlas frente.

¿Cuáles son los obstáculos a tener en cuenta?

Acreditar debidamente el fallecimiento del acusado, ya que sin esta prueba muchos juzgados no aceptan a trámite el caso desde el principio. Esto supone ir al Registro Civil y conseguir la documentación si la hubiere, ya que en algunas zonas o pueblos, estos datos no están informatizados todos (y más si han pasado algunos años desde el suceso) y tocaría posiblemente esperar, si no es necesario aportar más datos aparte del nombre, apellidos y lugar de defunción.
Problemas y tiempo en la ejecución del embargo. Un procedimiento judicial que según algunos informes puede conllevar una media de cinco años.
Que algunos okupas entren en la vivienda abandonada, lo que supondría un nuevo trámite judicial. Este es un riesgo muy real en los inmuebles españoles, por lo que cuanto más tiempo pase la vivienda sin un residente, mayor será las posibilidades de poder encontrarse con este problema.

Existe otra opción a tener en cuenta:

El Estado. Como hemos explicado alguna vez, las instituciones públicas tienen un año para adjudicarse la propiedad de ese inmueble. El Estado no suele investigar de oficio, por lo que es necesario que le llegue una denuncia de alguien, a la vez que se presenten pruebas del fallecimiento y de la inexistencia de herederos. Bien es cierto que esa persona que comunica la situación de la vivienda abandonada puede obtener hasta un 10% de la masa hereditaria en concepto de recompensa, pero antes, el Estado tiene que anunciar en el BOE que se están buscando herederos que reclamen ese inmueble y esperar hasta asegurarse que nadie lo reclama. Esto, también, puede ser una fuente de información para muchos okupas, que serían conocedores del lugar.

En cualquier caso, todo esto conlleva un esfuerzo en pruebas, tiempo y, sobre todo, dinero que nadie paga y se va acumulando en forma de deudas para todos los propietarios y/o administradores.

Entonces, ¿qué puedo hacer?

A lo largo del artículo hemos planteado diferentes casos que podrían darse o en los que podría verse envuelto tu comunidad. Algunos son más fáciles de solventar, empezando por aquellos en los que hay un heredero o por lo menos se puede personificar un sujeto que debería pagar las deudas, en caso de no querer renunciar a toda la herencia.

Aquí te planteamos la última de las soluciones, y no por ello la menos importante, de hecho, la más eficiente en cuanto a tiempo: llama a Grupo Hereda. Somos un bufete de abogados especialistas en herencias y expertos en genealogía sucesoria, por lo que hacemos una incansable labor de búsqueda de posibles herederos, hasta que damos con alguno legítimo.

Ofrecemos un programa de apoyo gratuito a los administradores de fincas para casos como los anteriormente enunciados y aseguramos una resolución en un plazo de 3-8 meses, muy inferior a cualquier procedimiento judicial en el que podría verse envuelto una comunidad de propietarios. La primera consulta es completamente gratis y es que, ante todo, pensamos en ayudarte, nuestro trabajo no es teórico, sino ofrecer soluciones.