# Tres hermanos heredan un piso y uno se niega a vender:

## Lo que dice el Código Civil (y por qué nadie puede bloquearte para siempre)

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Es una de las escenas más repetidas en cualquier despacho de herencias: unos padres fallecen, dejan un piso a sus hijos a partes iguales, y mientras dos hermanos quieren venderlo, el tercero se niega. A partir de ese momento la vivienda queda en proindiviso: cada heredero es dueño de un porcentaje del conjunto, pero ninguno tiene una habitación o una planta concreta que le pertenezca en exclusiva [(AIDO)](https://www.aido.es/copropiedad-vivienda-heredada-uno-no-quiere-vender/).

La buena noticia es que el Código Civil no permite que un copropietario quede atrapado indefinidamente. El artículo 400 establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera de ellos puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Solo hay una excepción: es válido el pacto de conservar la cosa indivisa por un tiempo determinado, que no exceda de diez años, prorrogable por nueva convención [(Subastanomics)](https://subastanomics.com/division-de-cosa-comun/). Y si lo que se hereda es una vivienda, que es esencialmente indivisible, entra en juego el artículo 404: si los condueños no convienen en adjudicar el bien a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y se repartirá el precio [(vLex España)](https://vlex.es/vid/accion-division-cosa-comun-694198641).

Antes de llegar al juzgado existen salidas intermedias. El heredero que quiere salir puede vender su propia cuota indivisa a un tercero, al amparo del artículo 399, o pactar con los demás la compra de su parte o la venta conjunta del inmueble [(Inmobiliaria Palma)](https://www.inmobiliariapalma.com/como-vender-cuando-un-hermano-o-conyuge-se-niega-a-vender-su-parte/). Desde la Ley de Jurisdicción Voluntaria de 2015 también se puede acudir a una conciliación ante notario, cuya escritura tiene fuerza de título ejecutivo, y pedir después la extinción del condominio o una subasta voluntaria [(Subastanomics)](https://subastanomics.com/division-de-cosa-comun/). Una fórmula ingeniosa que cita esa guía es el llamado pacto andorrano: uno de los hermanos fija el precio y el otro elige si compra la parte del primero o le vende la suya por ese mismo precio, de modo que quien lo fija tiene incentivos para ser justo.

Si no hay acuerdo, queda la demanda de división de cosa común. Desde el 20 de marzo de 2024 estos procedimientos se tramitan por juicio verbal (artículo 250.1.16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con un plazo de contestación de diez días hábiles. Según esa misma guía, si el demandado se allana la sentencia puede llegar en unos tres o cuatro meses, y si hay juicio, en ocho o diez [(Subastanomics)](https://subastanomics.com/division-de-cosa-comun/). Pero la sentencia solo declara disuelta la comunidad: lo difícil viene después, en la fase de ejecución, donde se fija el valor y las condiciones de una subasta en la que no hay ejecutante ni ejecutado, y en la que cualquier copropietario puede pujar. El Tribunal Supremo, en su sentencia 54/2017, ha respaldado que se venda con admisión de licitadores extraños y se reparta el precio según las cuotas [(vLex España)](https://vlex.es/vid/accion-division-cosa-comun-694198641).

Un último aviso para quien herede un piso hipotecado: el artículo 405 dispone que la división no perjudica a terceros, que conservan sus derechos de hipoteca. La deuda sigue ligada a quienes la contrajeron, aunque se venda la casa, así que conviene pactar de antemano qué se hace con la hipoteca al fijar las condiciones de la subasta.

### Qué hacer cuando un heredero no quiere vender, en resumen

| Opción                                             | Base legal                     | Qué implica                                  |
| -------------------------------------------------- | ------------------------------ | -------------------------------------------- |
| Acuerdo para vender todo                           | Pacto entre herederos          | Se fijan valor, gastos y reparto             |
| Comprar la parte de otro o adjudicarse la vivienda | Art. 404 CC                    | Se indemniza a los demás copropietarios      |
| Vender tu cuota a un tercero                       | Art. 399 CC                    | Sales de la comunidad sin venta del conjunto |
| Conciliación notarial                              | Ley 15/2015                    | Escritura con fuerza ejecutiva               |
| Demanda de división de cosa común                  | Art. 400 CC; art. 250.1.16 LEC | Juicio verbal; si es indivisible, subasta    |
| Pacto de permanencia                               | Art. 400 CC                    | Máximo 10 años, prorrogable                  |
| Hipoteca preexistente                              | Art. 405 CC                    | La división no perjudica al acreedor         |

## Preguntas frecuentes

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  <details className="faq-item">
  <summary>¿Puede un heredero impedirme vender si es dueño de una parte igual que yo?</summary>

Puede negarse a firmar una venta conjunta, pero no puede obligarte a permanecer en la copropiedad: puedes pedir la división judicial en cualquier momento.

  </details>

 <details className="faq-item">
  <summary>¿Se puede forzar la venta aunque uno de los hermanos viva en la casa?</summary>

Sí, la ocupación no impide la acción de división; las consecuencias económicas del uso exclusivo pueden discutirse aparte.

  </details>

<details className="faq-item">
  <summary>¿Siempre acaba en subasta?</summary>

Solo si el bien es indivisible y los copropietarios no acuerdan adjudicarlo a uno de ellos indemnizando a los demás.

  </details>

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  <summary>¿Cuánto puede tardar?</summary>

Según la guía de Subastanomics, entre tres y diez meses para la sentencia, pero la ejecución posterior puede alargarse mucho más.

  </details>

<details className="faq-item">
  <summary>¿Puedo vender solo mi parte?</summary>

Sí, el artículo 399 permite transmitir tu cuota indivisa, aunque encontrar comprador suele ser difícil.

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