# El segundo impuesto que casi nadie espera al heredar un piso:
## La plusvalía municipal Cuando alguien hereda una vivienda en España, casi todos los herederos tienen en mente el Impuesto de Sucesiones. Pocos saben que, si el inmueble es urbano, aparece además un segundo impuesto, de gestión local, que se liquida en un plazo igual de corto: la plusvalía municipal, cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava únicamente el aumento de valor del suelo desde que se adquirió el inmueble hasta que se transmite, con un periodo máximo de cómputo de 20 años, y no afecta a la construcción ni a las fincas rústicas [(Garón Abogados)](https://www.garonabogados.es/blog/calcular-plusvalia-municipal-herencia/). El sistema de cálculo actual es fruto de dos sentencias del Tribunal Constitucional. La primera, la STC 59/2017, declaró inconstitucional el sistema anterior porque presumía siempre un incremento de valor, incluso cuando el contribuyente vendía con pérdidas [(Trámites Jurídicos)](https://tramitesjuridicos.com/plusvalia-municipal-2026-calculo-guia-completa/). La segunda, la STC 182/2021, de 26 de octubre de 2021, anuló el método de cálculo que se venía aplicando, y el Real Decreto-ley 26/2021 lo sustituyó por un modelo con dos opciones: el contribuyente puede calcular el impuesto por ambos métodos y aplicar el más favorable [(Garón Abogados)](https://www.garonabogados.es/blog/calcular-plusvalia-municipal-herencia/). El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años completos de tenencia. El método real parte de la ganancia efectiva, es decir, la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, y le aplica la proporción que representa el suelo sobre el valor catastral total. Sobre la base resultante se aplica el tipo que fije cada ayuntamiento, con un máximo legal del 30%. Los coeficientes son máximos estatales: el Gobierno aprobó una subida con efectos desde el 1 de enero de 2026, pero el Congreso no convalidó la norma y quedó derogada el 27 de enero de 2026, por lo que han vuelto a aplicarse los coeficientes del Real Decreto-ley 8/2023 [(Garón Abogados)](https://www.garonabogados.es/blog/calcular-plusvalia-municipal-herencia/). La parte más favorable para los herederos está en las bonificaciones. En Madrid, con un tipo del 29%, la herencia de la vivienda habitual se bonifica de forma escalonada entre el 95% y el 40% según el valor catastral del suelo; en Barcelona, con un tipo del 30%, la bonificación es plana del 95% para cónyuge, descendientes y ascendientes. Un ejemplo publicado por el mismo despacho: un suelo con valor catastral de 90.000 euros, adquirido hace 12 años (coeficiente 0,09), genera una base de 8.100 euros y una cuota íntegra de 2.349 euros en Madrid, que tras la bonificación del 85% queda en unos 352 euros. Las bonificaciones no se aplican de oficio: hay que solicitarlas en plazo, y suelen exigir mantener el inmueble durante un periodo que fija la ordenanza, habitualmente entre tres y cinco años. El plazo ordinario para presentar la plusvalía en una herencia es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis si se solicita antes de que venza el primero [(Juan Serrano Abogados)](https://juanserranoabogados.es/herencias/plusvalia-municipal-herencia/). Y si el suelo no se ha revalorizado, no se paga nada, aunque conviene presentar igualmente la declaración y acreditarlo con las escrituras de adquisición y de transmisión. ### La plusvalía municipal en herencias, en resumen | Elemento | Detalle | | --------------------------------------------- | ------------------------------------------------------------------------------------- | | Impuesto | IIVTNU (plusvalía municipal), de gestión local | | Qué grava | Solo el incremento de valor del suelo urbano, hasta 20 años | | Sentencias clave | STC 59/2017 y STC 182/2021 (26 de octubre de 2021) | | Normativa actual | Real Decreto-ley 26/2021; coeficientes del RDL 8/2023 | | Métodos de cálculo | Objetivo (catastral × coeficiente) o real (ganancia efectiva); se elige el más barato | | Tipo máximo | 30% (Madrid 29%, Barcelona 30%) | | Bonificación en herencia de vivienda habitual | Hasta el 95%, según ayuntamiento y requisitos | | Plazo | 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable otros 6 | ### Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía en una herencia? Los herederos o legatarios que reciben el inmueble, no el fallecido, y se abona al ayuntamiento del municipio donde está situado el inmueble
¿Se paga si el piso heredado no se vende? Sí; el impuesto se devenga con la transmisión por herencia, con independencia de que los herederos conserven el inmueble.
¿Qué pasa si el piso ha perdido valor desde que lo compró el fallecido? No se paga plusvalía, porque no hay incremento de valor, pero conviene presentar la declaración y acreditarlo documentalmente.
¿Se aplica de oficio la bonificación del 95%? No; debe solicitarse expresamente y en plazo, y exige cumplir los requisitos de la ordenanza municipal, como que el inmueble fuera la vivienda habitual del fallecido.
¿Es lo mismo que el Impuesto de Sucesiones? No; son dos impuestos distintos: el de Sucesiones es autonómico y grava la herencia recibida, y la plusvalía es local y grava solo el incremento de valor del suelo.